分类: 物业买卖(Conveyancing)

新州房产过户印花税常识

随着澳洲房市的日益火爆,传统的自住房加度假屋的购房观念逐渐被投资、保值等概念替代。购买楼花也逐渐成了房产投资的重要方式。在投资买房的预算中,最重要的无疑是房价,其次最大笔的支出就是印花税。下面我们就对新洲购房的印花税作一个简单的介绍。

 

何时需要缴纳印花税?

 

  • 新洲法律规定,购买房产的印花税需要在购房合同交换之后的3个月之内缴付。如果成交在这 3个月之内发生的话,印花税须在成交之前支付。如果成交发生在合同交换三个月之后,则需要在三个月之内缴付,否则会计算滞纳金。滞纳金一般按照应缴税款大约 12%年利率来计算。

 

  • 在购买楼花的时候,本地买家印花税的缴纳期限可延长 12个月,即在合同交换后的15个月之内缴纳。如果成交发生在 15个月之内,则需在成交之前缴纳。如果成交是在15个月之后,就需要在 15个月之内缴纳。逾期未交就会产生滞纳金。海外买家则还是需要在签订楼花合同之后 3个月之内支付印花税。

 

印花税的税率是多少?

 

不超过 $14,000

每$100收取$1.25的印花税

$14,000 至 $30,000

$175 加上超出$14,000的部分每$100收取 $1.50 的印花税

$30,000 至 $80,000

$415 加上超出$30,000的部分每$100收取 $1.75 的印花税

$80,000 至 $300,000

$1,290 加上超出$80,000的部分每$100收取 $3.50的印花税

$300,000至  $1,000,000

$8,990 加上$300,000超出的部分每$100收取 $4.50的印花税

超过 $1,000,000

$40,490 加上超出$1,000,000的部分每$100收取 $5.50 的印花税

超过$3,000,000的住房或居住用地

$150,490加上超出$3,000,000的部分每$100收取$7.00的印花税

 

 

*从 2016年 6月 21日开始,海外买家(包括在签订合同前 12个月,没有在澳洲居住满 200天的澳洲永居签证持有者)需要在基础印花税之上再支付相当于房价 4% 的额外印花税。

 

**从 2017年 7月 1日开始,海外买家(包括在签订合同前 12个月,没有在澳洲居住满 200天的澳洲永居签证持有者)需要在基础印花税之上再支付相当于房价 8% 的额外印花税。

 

 

例子:

假设现房合同在2020年7月1号签订, 房价为 80万澳币,本地和海外买家需要缴纳的印花税金额如下:

 

  • 本地买家: $31,452.00 (在签完合同之后 3个月之内,或者如果成交在 3个月之内的话成交的时候,一般第42天支付)

 

  • 海外买家: $31,452.00 + ($800,000.00 x 8%)=AUD $95,452.00 (在签完合同之后 3个月之内,或者如果成交在 3个月之内的话成交的时候支付)

 

 

父母转房产给子女,或者夫妻之间互相过户需要缴纳印花税吗?

 

  • 需要。直系血亲,例如父母和子女,亲生兄弟姐妹,之间过户也需要缴纳印花税。
  • 无论亲属之间是无偿过户,即没有支付金钱,没有签署买卖合同,还是有偿过户,都需要请独立估价师出具估价报告备查,并按照估价报告里房产的市场价值缴纳印花税,方可过户。
  • 离婚财产分配、遗产继承除外。但是需要考虑可能使用的其他税种,例如资产增值税等。

 

 

夫妻之间过户需要分以下几种情况讨论:

 

  • 夫妻间投资房产过户: 跟亲属之间过户一样,需要按照独立估价师的估价缴纳印花税。
  • 夫妻自住房:如果夫妻其中一方拥有该自住房,另一方希望把自己的名字加到房产证(Title Deed/Certificate)的话,加名字过户时不需要缴纳印花税。如果夫妻共同拥有自住房,要把其中一方从房产证中撤出来,则需要参考夫妻间投资房产过户的印花税计算方法。
  • 夫妻分居或离婚时: 根据财产分割协议处理类为婚姻财产的房产时,不需要缴纳印花税。

 

 

如果合同上只有我的名字,在成交的时候我想把配偶,父母或者子女的名字加进去需要再付一次印花税吗?(常见于楼花买卖)

 

  • 不需要(但是如果加入或者更换的买房人不是本地买家,则还需要按照其获得的房产份额缴纳额外相当于份额价值 4%的印花税。)。
  • 因为配偶,父母和子女在法律上定义为关联人(related person)。在成交之前,可以通过律师把关联人的名字加到房产证上。虽然合同还是在一个人名下,但是房产证上面可以加上或者替换成关联人名字。
  • 这个操作要求合同下的买方和关联人的关系在合同签订时以及产权过户时保持不变,即签合同的时候就是配偶关系,成交时也是配偶关系,才能把名字加到房产证上。
  • 另外该操作必须在成交在之前完成,否则就需要按照房产实际市场价值支付印花税。
  • 其他非关联人亲属,例如叔伯,表兄弟姐妹,不可以进行上述操作。如果要将非关联人的名字加到房产证上面的话,就需要告知卖家律师,终止现有合同并重新签订合同。

 

 

公司签订了购房合同,成交前想转给公司股东(Shareholder)或者法人(Director)需要再缴纳一次印花税吗?(常见于楼花买卖)

 

  • 不需要(但如果加入或者更换的股东或者法人不是本地人,则还需要按照其获得的房产份额缴纳额外相当于份额价值 4%的印花税。)。
  • 公司的法人和公司绝对大股东是法律定义下公司的关联人。所以只要签署合同的时候该大股东或者法人就是该公司的大股东和法人,虽然合同上还是公司作为买家,但成交的时候就可以把股东或者法人的名字加到或者替换到房产证上。
  • 同样,该操作只能在成交之前完成,成交之后需要过户的话,需要按照房产实际市场估价缴纳印花税。

如何和我们直接联系

 Ellie Zhang律师是本律师事务所的首席资深专业辩护出庭律师,自从在昆士兰省最高法院被授予律师从业资格以来,分别获得昆士兰省最高法院,新南威尔士州最高法院以及新南威尔士和昆士兰律师协会高级会员资格。

张律师一直以来在西人不同的有一定规模的律师事务所从业至今。有着丰富澳洲境内的跨省上诉,出庭辩护经验。在昆士兰和新南威尔士州的各类地方法院,地区法院,最高法院和联邦家庭法院均有成功胜诉案例记录。 在公司法,商业诉讼,家庭纠纷诉讼,刑事诉讼,遗产纠纷诉讼,物业法,商业个人地产买卖,以及破产法,公司清算清偿等领域有资深的经验。

我们可就各领域的法律事务为您提供中肯的建议、制定有效的策略和预期可能达到的最好的效果。 我们拥有经验丰富的专业法律团队,以清晰明确合理的价格为您提供优质高效完善的法律服务。 仕佳律师行(Oakwise Solicitors)从一开办便以出色的客户服务及案件的高成功率而著称。我们的律师会在耐心地与您沟通,充分了解您的情况以后,就各项法律事务提供清楚明白的建议,同时强有力地维护您的法律权益在澳大利亚不受侵犯。 关于我们提供的法律服务,如果您想了解更多的信息,请查阅本网站的各领域法律事务网页.

 

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停车场

Parramatta Westfield Shopping Mall 2-4小时免费室内停车场, Parramatta City Council 市政厅停车场

了解住宅的地役权Easements

在您购买房产时,应专注于调研地契合同中现存的附加条款,尤其是有关地役权的声明等。在日后如果你想对现有住宅进行翻新扩建,那么你可能会关心这些限制会如何影响你的原本规划?当涉及到共享区域时,你又有何权利?请看本地房产专家的解释和建议:

地役权 Easement

房产的地役权意味着另一方有权为某些特定意图(的施工维护等)使用你的土地。主要有两种地役权的分类:一种是行车道地役权(将注册在你的地契上);以及另一种公共事业或下水管线占用的区域,其中包括煤气,电力,通讯或城市水利人员维护时需要使用的管道或电缆。

产权交易律师Bruce表示:“如果你的土地上有经过通往邻居家的公共设施,那么你不能阻止或妨碍你的邻居正常使用它。所以若以城市排水设施为例,当有统一规划的排水管线经过你的土地时,你就无法在管道上方进行任何结构性的建造,而如果你无视地役权规定并执意继续,则可能由法庭出面进行勒令禁止,并拆除你所建成的结构部件。”

但这并不是代表你就被迫“割让”了一部分土地权!如果你的规划建造项目并不涉及任何不可逆的建筑施工,那么你可以寻求邻居的批准,因为他们有可能会允许你的方案。举例来说,你可以在上面建造由可移动的材料拼接成的露天平台,那样即使日后需要维修或维护,都可以保证管道的可操作性。

作废地役权

在某些情况下,如果原本规划的地役权不再具备起初的功能,那么你可以申请将它们从地契中移除。例如,如果你的邻居已经在不同方向上重新引导排布了它们的排水管道,或者不再需要通过你土地上预留的车道进出,你可以请他们签署相应文件进行声明,并递交土地权注册变更申请,以正式移除存在于你土地上的地役权限制。

“倘若你的邻居不再想要使用地役权,并同意放弃他们的这项权利,那么你就可以彻底地摆脱它,” Bruce说。“有时邻居们可能想要一些钱作为放弃权利的补偿,或者也有可能邻里关系和睦,自愿放弃。总之,若协议达成,剩下的只有司法程序的支出了。”

Dunny Lanes 粪车专用道

粪车专用道是在十九世纪中期建立的一种特殊类型的地役权,用于“Nightcart Men”掏粪工带走污水而预留的专门道路。随着室内下水管道时代的到来,狭窄的粪车道路网已经显得多余且过时了,但它们的地役权却保留了下来。

在澳大利亚许多拥有旧城区的城市或乡村中,都存在这样一部分“额外的”无归属的土地。随着时间的推移,这些不再具备原始功能的道路已经被房主们“收回”,并把它们纳入了现在的后院中了。但值得注意的是,Bruce说:“简单的说,你并不拥有这些原本设在房子后方的粪车专用道,同时也就意味着你的议会可以把它要回来。”话虽如此,如果你所有的邻居都已经侵占了原本的粪车道,那么你很有可能就不会再被追究归还这部分用地了。”即使,这并不意味着它属于你。它还说:“有时候,议会会对外出售这些废弃的公共粪车道,而如果你之前已经合法地将部分车道纳入了你的地产名下,那么这样明智的举动可能还会大大增加你的房产价值。”

通行权

如果你正在翻新你的房屋,你会发现若能在后院拥有一个出入口是多么的重要。那么,面对后院的公共通道,你该如何利用它?

Bruce说:“所拥有的地役权可以使沿道路的一排房子都多出一个额外的“后路”来进出房屋,所以任何一个试图侵占其中一段墙壁或在其中增设路障的人都是违法的。”“多一个为行人或车辆进出房屋的后院通道可以极大程度地增加房产的潜在价值,这就是保留地役权所能带给你的实际好处。因此,写信申诉那些侵占了公共通道的业主,并要求他们依法拆除,就会显得非常值得。当然,在做任何事情之前,请确保你获得了正确的法律援助。”

聊聊关于购买昆士兰物业的几点要素

喜爱昆士兰州的水清沙幼,当地人的亲切友好,一年四季温暖如春的舒适气候,向往可以在后院的红树林里扔个螃蟹笼,第二天就能有鲜活的泥蟹吃的悠闲生活。但是苦于人在新兰威尔士州不知道如何快速放心的购买昆士兰州的房子,在昆士兰州找让人信赖的房屋买卖律师无从下手。

总所周知新洲和昆州两省在购买房屋上的法律大为不同,现在就让我简单的来谈一谈。

在昆士兰州买房,可没有大家所熟悉的5天的冷静期,相对的,标准合同里却规定如果买家的贷款批不下来或者对房屋结构检查,害虫检查的结果不满意可以在买卖双方商定好的固定天数内终止合同拿回全部的订金。 这对于一些突然遇到贷款问题,买房资金发生缺口的时候就非常的有利了。

此外,昆士兰州规定所有出售的房屋,卖家必须确保游泳池符合法律的要求,比如有可以上锁的围栏,这就让有年纪较小的小朋友的家庭轻松放心了很多,不用在购买了房屋之后担心没有围栏小朋友会不小心跌落溺水,或者会因为游泳池不符合规定突然收到市政的罚单和警告了。 而且卖家还必须确保房屋里安装了烟雾报警器和安全配电箱。对买家来说房屋的安全度就安心了很多。这些都没有包含在新洲的买卖房屋标准合同内,所以会需要买家自己通过律师和卖家协商补充为合同的附加条款。

当然还有大家都关心的州政府首次购房补贴。两州的补贴额度都是$15,000。但是对首次购买的房屋价格昆士兰州高达$750,000. 在普遍房价远低于悉尼的昆士兰州,这个价格就可以让买家在选择心仪的房子上自由了很多。

在昆士兰州首次购买低于$550,000的自住房,在印花税上也可以少付很多。不是首次购房只是自住的话需要支付的印花税也会比新洲优惠不少。

2014年4月29号开始新洲也要求卖家如果有游泳池,卖房的时候必须附上有效的游泳池合法证明,保证游泳池的建造和维护符合法律法规的要求。

最后不一样的还有成交的时间,在新洲标准的合同中写明了是从合同签字开始的第42天成交。但是在昆士兰州却没有这样的硬性规定,买家可以更加自由的和卖家协商成交的时间。

悉尼仕佳律师事务所(Oakwise Solicitors)位于悉尼市西部号称第二CBD的帕拉玛塔(Parramatta),是一间有干劲, 有活力, 快速发展中的律师事务所。

Ellie Zhang律师是本律师事务所的首席资深专业辩护出庭律师,自从2008年在昆士兰省最高法院被授予律师从业资格以来,分别获得昆士兰省最高法院,新南威尔士州最高法院以及新南威尔士和昆士兰律师协会高级会员资格。张律师从2008年以来, 一直在西人不同的有一定规模的律师事务所从业至今,有着丰富澳洲境内的跨省上诉,出庭辩护经验。在昆士兰和新南威尔士州的各类地方法院,地区法院,最高法院和联邦家庭法院均有成功胜诉案例记录。在公司法,商业诉讼,家庭纠纷诉讼,刑事诉讼,遗产纠纷诉讼,物业法,商业个人地产买卖,以及破产法,公司清算清偿和移民法中各类上诉,申请,担保,续签等领域有资深的经验。

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新南威尔士州的购房流程-中文版

奥克威斯律师 买房置业,作为一种长期的投资,可以说是人生中最重要的一个财务安排。作为买家,您必须注意,“您所看到的就是您所买到的。”(“What you see is what you get.”) 所以,第一步最关键的是您找到一个合适的且满意的房产。

但是,在签署和交换合同前,为了保障您自己的利益,最好先请律师帮您审阅该房产的销售合同(Contract for the Sale of Land)。律师会向您解释合同的主要条款,并指出其中不利于购买和使用物业的因素和条款,提出修改建议。这些因素和条款可能包括:土地用途限制、下水道计划、房契限制、卖方保证、违约及索赔条款等等。在新州,一般买卖房屋都使用律师公会和新州房产协会(Real Estate Institute)联合开发的2018版的标准合同,但买卖双方在此基础上都可以提出附加的特别条款来修改标准条款。如果您期望房屋的动产部分,例如炉具、窗帘、地毯、灯具等随房子一起出售,那么应确保它们列入合同之中。律师还会向您建议交换合同前的各类检查,包括物业报告、房屋结构检查、虫害检查等等。检查费用由买家另外支付。

如果您对该房产的销售合同及检查报告都无异议的话,您就可以在合同上签字了。然后您的律师就会同卖家律师安排交换合同(Exchange of Contract)。应该清楚的是,一旦交换合同后,一份有约束力的合同便产生了。交换合同并不意味着您拥有了物业的所有权,但如果一方毁约则有可能导致法律行动和潜在的索赔要求。

合同交换后,通常要求在冷静期内预付10%的定金。冷静期(Cooling-off Period)即指在合同交换后的一定时期内(通常是 5 个工作日)允许买方反悔。如果在冷静期内反悔,您可能会损失合同上购买价的 0.25% 作为罚款。但如果过了冷静期而反悔,您则会损失10%的定金。在冷静期内,卖方不能接受任何其它购买要求。

新州物业买卖从交换合同到最后完成物业交割(Settlement)一般有42天时间。在这段时间内,您的律师将会就该房产的所有相关问题更全面地咨询当地市政厅、政府有关部门及水务部门等。查询费用由买家另付。查询的目的是为了最后的房价调整做准备,因为根据合同,水费、市政费用和土地税是按照应付原则来调整的,卖家承担到合同交割日为止的所有相关费用。您的律师还会向卖家律师做物业产权状况问询,目的是查证卖家对物业潜在瑕疵的知情情况以及是否如实披露。

然后,在临近交割之前,您的律师需安排交割的准备工作,包括计算最后的成交数字,同卖家律师联系交割场所,联系买家银行,向买家收取物业交割用的银行支票,做最后一次产权查询,等等。

最后,在正式交割当天,您的律师将钱款交给卖家律师,同时从卖家律师处收取物业产权和抵押权文件,交割完成后到土地局注册有关文件。如果您有贷款银行的,则银行会拿走房产证做抵押,银行律师会去土地局注册。一旦交割完成,您的律师就会向卖方中介发信通知房子已成交,可以将定金交给卖方了;并且通知您从中介处取得物业钥匙。至此,该房产的物业产权就正式过户到您的名下,您可以入住您的新房子了!

但是,应当注意的是,以上所述只是一般房产交易的流程,并不一定适用您的个别情形,因为每一个房产交易都会有不同程度上的差别。譬如,冷静期不适用于拍卖的房产交易;大多数的新房卖家一般也不提供冷静期;楼花的交割时限与现成房的又有所不同;等等。

悉尼仕佳律师事务所(Oakwise Solicitors)位于悉尼市西部号称第二CBD的帕拉玛塔(Parramatta),是一间有干劲, 有活力, 快速发展中的律师事务所。客户来自新南威尔士州首府悉尼的各个区域, 包括东部城区、山区、内西区、下北岸、北部海滩、北岸、南悉尼、东南悉尼、西南悉尼及西悉尼。

Ellie Zhang律师是本律师事务所的首席资深专业辩护出庭律师,自从在昆士兰省最高法院被授予律师从业资格以来,分别获得昆士兰省最高法院,新南威尔士州最高法院以及新南威尔士和昆士兰律师协会高级会员资格。张律师 一直在西人不同的有一定规模的律师事务所从业至今,有着丰富澳洲境内的跨省上诉,出庭辩护经验。在昆士兰和新南威尔士州的各类地方法院,地区法院,最高法院和联邦家庭法院均有成功胜诉案例记录。在公司法,商业诉讼,家庭纠纷诉讼,刑事诉讼,遗产纠纷诉讼,物业法,商业个人地产买卖,以及破产法,公司清算清偿和移民法中各类上诉,申请,担保,续签等领域有资深的经验。

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