月度归档: 2020年8月

新州房产过户印花税常识

随着澳洲房市的日益火爆,传统的自住房加度假屋的购房观念逐渐被投资、保值等概念替代。购买楼花也逐渐成了房产投资的重要方式。在投资买房的预算中,最重要的无疑是房价,其次最大笔的支出就是印花税。下面我们就对新洲购房的印花税作一个简单的介绍。

 

何时需要缴纳印花税?

 

  • 新洲法律规定,购买房产的印花税需要在购房合同交换之后的3个月之内缴付。如果成交在这 3个月之内发生的话,印花税须在成交之前支付。如果成交发生在合同交换三个月之后,则需要在三个月之内缴付,否则会计算滞纳金。滞纳金一般按照应缴税款大约 12%年利率来计算。

 

  • 在购买楼花的时候,本地买家印花税的缴纳期限可延长 12个月,即在合同交换后的15个月之内缴纳。如果成交发生在 15个月之内,则需在成交之前缴纳。如果成交是在15个月之后,就需要在 15个月之内缴纳。逾期未交就会产生滞纳金。海外买家则还是需要在签订楼花合同之后 3个月之内支付印花税。

 

印花税的税率是多少?

 

不超过 $14,000

每$100收取$1.25的印花税

$14,000 至 $30,000

$175 加上超出$14,000的部分每$100收取 $1.50 的印花税

$30,000 至 $80,000

$415 加上超出$30,000的部分每$100收取 $1.75 的印花税

$80,000 至 $300,000

$1,290 加上超出$80,000的部分每$100收取 $3.50的印花税

$300,000至  $1,000,000

$8,990 加上$300,000超出的部分每$100收取 $4.50的印花税

超过 $1,000,000

$40,490 加上超出$1,000,000的部分每$100收取 $5.50 的印花税

超过$3,000,000的住房或居住用地

$150,490加上超出$3,000,000的部分每$100收取$7.00的印花税

 

 

*从 2016年 6月 21日开始,海外买家(包括在签订合同前 12个月,没有在澳洲居住满 200天的澳洲永居签证持有者)需要在基础印花税之上再支付相当于房价 4% 的额外印花税。

 

**从 2017年 7月 1日开始,海外买家(包括在签订合同前 12个月,没有在澳洲居住满 200天的澳洲永居签证持有者)需要在基础印花税之上再支付相当于房价 8% 的额外印花税。

 

 

例子:

假设现房合同在2020年7月1号签订, 房价为 80万澳币,本地和海外买家需要缴纳的印花税金额如下:

 

  • 本地买家: $31,452.00 (在签完合同之后 3个月之内,或者如果成交在 3个月之内的话成交的时候,一般第42天支付)

 

  • 海外买家: $31,452.00 + ($800,000.00 x 8%)=AUD $95,452.00 (在签完合同之后 3个月之内,或者如果成交在 3个月之内的话成交的时候支付)

 

 

父母转房产给子女,或者夫妻之间互相过户需要缴纳印花税吗?

 

  • 需要。直系血亲,例如父母和子女,亲生兄弟姐妹,之间过户也需要缴纳印花税。
  • 无论亲属之间是无偿过户,即没有支付金钱,没有签署买卖合同,还是有偿过户,都需要请独立估价师出具估价报告备查,并按照估价报告里房产的市场价值缴纳印花税,方可过户。
  • 离婚财产分配、遗产继承除外。但是需要考虑可能使用的其他税种,例如资产增值税等。

 

 

夫妻之间过户需要分以下几种情况讨论:

 

  • 夫妻间投资房产过户: 跟亲属之间过户一样,需要按照独立估价师的估价缴纳印花税。
  • 夫妻自住房:如果夫妻其中一方拥有该自住房,另一方希望把自己的名字加到房产证(Title Deed/Certificate)的话,加名字过户时不需要缴纳印花税。如果夫妻共同拥有自住房,要把其中一方从房产证中撤出来,则需要参考夫妻间投资房产过户的印花税计算方法。
  • 夫妻分居或离婚时: 根据财产分割协议处理类为婚姻财产的房产时,不需要缴纳印花税。

 

 

如果合同上只有我的名字,在成交的时候我想把配偶,父母或者子女的名字加进去需要再付一次印花税吗?(常见于楼花买卖)

 

  • 不需要(但是如果加入或者更换的买房人不是本地买家,则还需要按照其获得的房产份额缴纳额外相当于份额价值 4%的印花税。)。
  • 因为配偶,父母和子女在法律上定义为关联人(related person)。在成交之前,可以通过律师把关联人的名字加到房产证上。虽然合同还是在一个人名下,但是房产证上面可以加上或者替换成关联人名字。
  • 这个操作要求合同下的买方和关联人的关系在合同签订时以及产权过户时保持不变,即签合同的时候就是配偶关系,成交时也是配偶关系,才能把名字加到房产证上。
  • 另外该操作必须在成交在之前完成,否则就需要按照房产实际市场价值支付印花税。
  • 其他非关联人亲属,例如叔伯,表兄弟姐妹,不可以进行上述操作。如果要将非关联人的名字加到房产证上面的话,就需要告知卖家律师,终止现有合同并重新签订合同。

 

 

公司签订了购房合同,成交前想转给公司股东(Shareholder)或者法人(Director)需要再缴纳一次印花税吗?(常见于楼花买卖)

 

  • 不需要(但如果加入或者更换的股东或者法人不是本地人,则还需要按照其获得的房产份额缴纳额外相当于份额价值 4%的印花税。)。
  • 公司的法人和公司绝对大股东是法律定义下公司的关联人。所以只要签署合同的时候该大股东或者法人就是该公司的大股东和法人,虽然合同上还是公司作为买家,但成交的时候就可以把股东或者法人的名字加到或者替换到房产证上。
  • 同样,该操作只能在成交之前完成,成交之后需要过户的话,需要按照房产实际市场估价缴纳印花税。

如何和我们直接联系

 Ellie Zhang律师是本律师事务所的首席资深专业辩护出庭律师,自从在昆士兰省最高法院被授予律师从业资格以来,分别获得昆士兰省最高法院,新南威尔士州最高法院以及新南威尔士和昆士兰律师协会高级会员资格。

张律师一直以来在西人不同的有一定规模的律师事务所从业至今。有着丰富澳洲境内的跨省上诉,出庭辩护经验。在昆士兰和新南威尔士州的各类地方法院,地区法院,最高法院和联邦家庭法院均有成功胜诉案例记录。 在公司法,商业诉讼,家庭纠纷诉讼,刑事诉讼,遗产纠纷诉讼,物业法,商业个人地产买卖,以及破产法,公司清算清偿等领域有资深的经验。

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了解住宅的地役权Easements

在您购买房产时,应专注于调研地契合同中现存的附加条款,尤其是有关地役权的声明等。在日后如果你想对现有住宅进行翻新扩建,那么你可能会关心这些限制会如何影响你的原本规划?当涉及到共享区域时,你又有何权利?请看本地房产专家的解释和建议:

地役权 Easement

房产的地役权意味着另一方有权为某些特定意图(的施工维护等)使用你的土地。主要有两种地役权的分类:一种是行车道地役权(将注册在你的地契上);以及另一种公共事业或下水管线占用的区域,其中包括煤气,电力,通讯或城市水利人员维护时需要使用的管道或电缆。

产权交易律师Bruce表示:“如果你的土地上有经过通往邻居家的公共设施,那么你不能阻止或妨碍你的邻居正常使用它。所以若以城市排水设施为例,当有统一规划的排水管线经过你的土地时,你就无法在管道上方进行任何结构性的建造,而如果你无视地役权规定并执意继续,则可能由法庭出面进行勒令禁止,并拆除你所建成的结构部件。”

但这并不是代表你就被迫“割让”了一部分土地权!如果你的规划建造项目并不涉及任何不可逆的建筑施工,那么你可以寻求邻居的批准,因为他们有可能会允许你的方案。举例来说,你可以在上面建造由可移动的材料拼接成的露天平台,那样即使日后需要维修或维护,都可以保证管道的可操作性。

作废地役权

在某些情况下,如果原本规划的地役权不再具备起初的功能,那么你可以申请将它们从地契中移除。例如,如果你的邻居已经在不同方向上重新引导排布了它们的排水管道,或者不再需要通过你土地上预留的车道进出,你可以请他们签署相应文件进行声明,并递交土地权注册变更申请,以正式移除存在于你土地上的地役权限制。

“倘若你的邻居不再想要使用地役权,并同意放弃他们的这项权利,那么你就可以彻底地摆脱它,” Bruce说。“有时邻居们可能想要一些钱作为放弃权利的补偿,或者也有可能邻里关系和睦,自愿放弃。总之,若协议达成,剩下的只有司法程序的支出了。”

Dunny Lanes 粪车专用道

粪车专用道是在十九世纪中期建立的一种特殊类型的地役权,用于“Nightcart Men”掏粪工带走污水而预留的专门道路。随着室内下水管道时代的到来,狭窄的粪车道路网已经显得多余且过时了,但它们的地役权却保留了下来。

在澳大利亚许多拥有旧城区的城市或乡村中,都存在这样一部分“额外的”无归属的土地。随着时间的推移,这些不再具备原始功能的道路已经被房主们“收回”,并把它们纳入了现在的后院中了。但值得注意的是,Bruce说:“简单的说,你并不拥有这些原本设在房子后方的粪车专用道,同时也就意味着你的议会可以把它要回来。”话虽如此,如果你所有的邻居都已经侵占了原本的粪车道,那么你很有可能就不会再被追究归还这部分用地了。”即使,这并不意味着它属于你。它还说:“有时候,议会会对外出售这些废弃的公共粪车道,而如果你之前已经合法地将部分车道纳入了你的地产名下,那么这样明智的举动可能还会大大增加你的房产价值。”

通行权

如果你正在翻新你的房屋,你会发现若能在后院拥有一个出入口是多么的重要。那么,面对后院的公共通道,你该如何利用它?

Bruce说:“所拥有的地役权可以使沿道路的一排房子都多出一个额外的“后路”来进出房屋,所以任何一个试图侵占其中一段墙壁或在其中增设路障的人都是违法的。”“多一个为行人或车辆进出房屋的后院通道可以极大程度地增加房产的潜在价值,这就是保留地役权所能带给你的实际好处。因此,写信申诉那些侵占了公共通道的业主,并要求他们依法拆除,就会显得非常值得。当然,在做任何事情之前,请确保你获得了正确的法律援助。”