新南威尔士州的购房流程-中文版

奥克威斯律师 买房置业,作为一种长期的投资,可以说是人生中最重要的一个财务安排。作为买家,您必须注意,“您所看到的就是您所买到的。”(“What you see is what you get.”) 所以,第一步最关键的是您找到一个合适的且满意的房产。

但是,在签署和交换合同前,为了保障您自己的利益,最好先请律师帮您审阅该房产的销售合同(Contract for the Sale of Land)。律师会向您解释合同的主要条款,并指出其中不利于购买和使用物业的因素和条款,提出修改建议。这些因素和条款可能包括:土地用途限制、下水道计划、房契限制、卖方保证、违约及索赔条款等等。在新州,一般买卖房屋都使用律师公会和新州房产协会(Real Estate Institute)联合开发的2018版的标准合同,但买卖双方在此基础上都可以提出附加的特别条款来修改标准条款。如果您期望房屋的动产部分,例如炉具、窗帘、地毯、灯具等随房子一起出售,那么应确保它们列入合同之中。律师还会向您建议交换合同前的各类检查,包括物业报告、房屋结构检查、虫害检查等等。检查费用由买家另外支付。

如果您对该房产的销售合同及检查报告都无异议的话,您就可以在合同上签字了。然后您的律师就会同卖家律师安排交换合同(Exchange of Contract)。应该清楚的是,一旦交换合同后,一份有约束力的合同便产生了。交换合同并不意味着您拥有了物业的所有权,但如果一方毁约则有可能导致法律行动和潜在的索赔要求。

合同交换后,通常要求在冷静期内预付10%的定金。冷静期(Cooling-off Period)即指在合同交换后的一定时期内(通常是 5 个工作日)允许买方反悔。如果在冷静期内反悔,您可能会损失合同上购买价的 0.25% 作为罚款。但如果过了冷静期而反悔,您则会损失10%的定金。在冷静期内,卖方不能接受任何其它购买要求。

新州物业买卖从交换合同到最后完成物业交割(Settlement)一般有42天时间。在这段时间内,您的律师将会就该房产的所有相关问题更全面地咨询当地市政厅、政府有关部门及水务部门等。查询费用由买家另付。查询的目的是为了最后的房价调整做准备,因为根据合同,水费、市政费用和土地税是按照应付原则来调整的,卖家承担到合同交割日为止的所有相关费用。您的律师还会向卖家律师做物业产权状况问询,目的是查证卖家对物业潜在瑕疵的知情情况以及是否如实披露。

然后,在临近交割之前,您的律师需安排交割的准备工作,包括计算最后的成交数字,同卖家律师联系交割场所,联系买家银行,向买家收取物业交割用的银行支票,做最后一次产权查询,等等。

最后,在正式交割当天,您的律师将钱款交给卖家律师,同时从卖家律师处收取物业产权和抵押权文件,交割完成后到土地局注册有关文件。如果您有贷款银行的,则银行会拿走房产证做抵押,银行律师会去土地局注册。一旦交割完成,您的律师就会向卖方中介发信通知房子已成交,可以将定金交给卖方了;并且通知您从中介处取得物业钥匙。至此,该房产的物业产权就正式过户到您的名下,您可以入住您的新房子了!

但是,应当注意的是,以上所述只是一般房产交易的流程,并不一定适用您的个别情形,因为每一个房产交易都会有不同程度上的差别。譬如,冷静期不适用于拍卖的房产交易;大多数的新房卖家一般也不提供冷静期;楼花的交割时限与现成房的又有所不同;等等。

悉尼仕佳律师事务所(Oakwise Solicitors)位于悉尼市西部号称第二CBD的帕拉玛塔(Parramatta),是一间有干劲, 有活力, 快速发展中的律师事务所。客户来自新南威尔士州首府悉尼的各个区域, 包括东部城区、山区、内西区、下北岸、北部海滩、北岸、南悉尼、东南悉尼、西南悉尼及西悉尼。

Ellie Zhang律师是本律师事务所的首席资深专业辩护出庭律师,自从在昆士兰省最高法院被授予律师从业资格以来,分别获得昆士兰省最高法院,新南威尔士州最高法院以及新南威尔士和昆士兰律师协会高级会员资格。张律师 一直在西人不同的有一定规模的律师事务所从业至今,有着丰富澳洲境内的跨省上诉,出庭辩护经验。在昆士兰和新南威尔士州的各类地方法院,地区法院,最高法院和联邦家庭法院均有成功胜诉案例记录。在公司法,商业诉讼,家庭纠纷诉讼,刑事诉讼,遗产纠纷诉讼,物业法,商业个人地产买卖,以及破产法,公司清算清偿和移民法中各类上诉,申请,担保,续签等领域有资深的经验。

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